부동산 양도소득세 간단하게 계산하기
양도세 계산기 미리 해보려고 하니 뭐가 뭔지도 모르겠고 답답하셨죠?
저도 작년에 양도소득세 내면서 미리 계산 좀 해보려고 하니 어떻게 해야 하는지 참 어렵더라고요.
아래에서는 홈택스 양도세 계산기 사이트와 좀 더 간단한 다른 사이트에서 예시로 계산해보면서 쉽게 이해하실 수 있도록 계산 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 따라만 하시면 됩니다!
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양도세 계산기 사이트와 계산 방법
홈택스 사이트에서 계산해보기 전에 조금 더 쉬운 사이트 먼저 확인해보겠습니다. 저도 네이버에서 검색하다가 나왔는데 사용하기가 간편해 보입니다.
▣ 계산기 사이트 입력하기
▼ 아래와 같이 입력하도록 나옵니다. 하나씩 살펴볼게요.
1. 주택
주택의 종류를 선택합니다. 대개는 주택, 분양권 둘 중의 하나가 많을 것 같은데요. 살고 있던 집을 양도하는 경우라면 '주택'을 선택하면 됩니다.
2. 1주택자 선택
1 주택자, 2 주택자, 그 이상 중에 선택합니다. 일시적 2주택자는 1 주택자를 선택합니다.
▼ 일시적 2주택자 양도세 비과세에 대해서는 아래 글을 참고하세요!
양도세 비과세 조건 및 1주택자, 2주택자 과세 기준 알아보기
양도세 비과세 조건은 자꾸 추가되고 변경되어 상당히 복잡한데요. 특히 22년 5월 이후 중요하게 변경된 부분이 있습니다. 아래에서 간단하게 내용을 살펴보면서 어떤 경우 비과세 조건에 해당
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3. 공제 등 항목 선택
- 기본공제: 말 그대로 기본이기 때문에 체크로 그대로 놔둡니다.
- 공동명의: 공동 명의인 경우 체크
- 고급 계산: 일단 체크하지 마세요.
- 조정대상지역: 양도할 물건이 취득 시 '조정대상지역'이었다면 선택하세요.
- 2년 이상 거주: 2년 이상 거주했다면 체크하세요.
- 임대사업자: 임대사업자라면 체크하세요.
- 장기임대 조세특례: 관련된 분은 체크하세요.
- 7.21 대책 적용
▼ 양도세 개편 내용 확인
다주택 계산에 변경사항이 있습니다. 확인해보세요!
3억이하 지방 주택, 양도세-종부세 산정때 주택 수에 포함 안한다
정부가 공시가격 3억 원 이하인 지방 주택은 종합부동산세를 계산할 때 보유 주택 수에서 제외하기로 한 건 상속 등으로 다주택자가 된 이들의 세 부담을 줄여주기 위한 취지다. 지방…
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▣ 예시로 입력
예시로 입력하면서 하나씩 살펴보겠습니다.
10억에 산 집을 14억에 파는 경우로 1가구 1 주택이며 '조정대상지역'입니다. 집을 산 날짜는 18년 7월 1일이며 19년 7월부터 거주하였고 22년 7월 2일에 집을 팔았습니다.
▲ 주택, 1 주택자를 선택하고 기본공제, 조정대상지역, 2년 이상 거주를 선택합니다. 취득가액에 10억, 양도가액에 14억을 넣고 취득일자와 양도일자에 산 날짜와 판 날짜를 입력합니다. 거주기간은 3년으로 입력한 후에 계산하겠습니다.
▣ 예시 결과
양도세 계산 결과와 결과에 대한 설명이 나옵니다.
일단 저는 필요경비를 전혀 입력하지 않았습니다.
필요경비에 대해서는 아래 홈택스 계산기 설명 때 다시 살펴보기로 하겠습니다.
① 양도차익
4억입니다. 10억에 사서 14억에 팔았기 때문입니다.
② 과세대상 양도차익
과세대상은 5천 7백만원정도 됩니다. 계산방법이 오른쪽에 나오는데요.
▼ 계산방법
| 양도차액 × (양도가액-12억) / 양도가액 |
| 4억 × 2억 ÷ 14억 = 57,142,857원 |
③ 공제
과세대상 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺍니다.
- 장기보유특별공제
3년 이상 보유 시 적용되며 거주기간에 따라 위 예시와 같이 4년을 보유하고 3년을 거주했다면 16% + 12% 하여 28%가 공제대상 금액이 됩니다.
▽ 자세한 내용은 표를 참고하세요
- 기본공제
기본 250만원을 공제합니다.
④ 실제 양도소득세 기본세율을 적용할 금액
과세대상 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제를 제한 나머지 금액이 됩니다. 계산 결과로 나온 3천 8백만원은 세율 15% 구간에 해당됩니다.
※ 참고로 다주택자의 경우에도 중과세가 23년 5월까지 1년간 적용되지 않고 기본세율이 적용됩니다.
▽ 현재 누진공제는 위 표와 같이 108만원이며 내년부터는 아래와 같이 변경되어 과세표준 구간이 변경되어 누진공제액도 126만원이 됩니다.
계산기에는 누진공제액이 126만원으로 계산되어 있지만 현재 기준으로 108만원을 공제하면 453만원이 아닌 4,716,429원이 되고 여기에 지방소득세 10%인 471,640원을 합하면 대략 5,188,069원이 됩니다. 물론 취득세 등 비용이 전혀 반영되지 않은 금액입니다.
※ 참고: 누진공제액이 새로 개편된 내용으로 변경되어 있어 계산기 금액과 차이가 납니다.
홈택스 양도세 계산기와 계산과정
▣ 홈택스 양도소득세 미리 계산 사이트
▼ 사이트로 들어가면 아래와 같이 3 구역으로 나눠서 확인할 수 있습니다.
1. 기본 사항 입력
양도한 날짜와 취득 일자, 양도 물건의 종류를 선택합니다.
- 양도일자는 양도 예정 날짜 혹은 이미 양도한 날짜를 넣습니다.
- 취득일자는 부동산을 취득한 날짜를 입력합니다.
- 물건의 종류는 주택을 기준으로 만약 1가구 1 주택이면서 12억이 넘는 아파트를 매도하시는 경우에는 '고가주택(1가구 1 주택)'을 선택하시고 1가구 2 주택 이상인 경우에는 '주택'을 선택합니다.
2. 거래금액
부동산 살 때, 팔 때 금액을 입력합니다.
3. 기타 사항
미등기인지, 상속자산인지, 1세대 1 주택 비과세 대상인지 체크합니다.
▼ 위에서 계산했던 예시와 동일하게 입력해보겠습니다.
▣ 비용 입력하기
앞서 입력할 때는 비용을 전혀 입력하지 않았는데요. 비용 입력은 여러 가지 생각하지 마시고 팔 때, 살 때 부동산 복비, 취등록세, 법무사 비용 이 3가지만 입력한다고 생각하시고 입력하세요.
① 취득가액
- 양도가액: 부동산 팔 때 금액
- 매입가액: 집 살 때 금액 입력
- 취득세: 부동산 취득 시 냈던 세금 입력 (집에 갖고 계신 등기권리증에 서류가 다 정리되어 있습니다.)
- 법무사 비용: 취득 시 냈던 법무사 비용을 입력합니다.
- 취득 중개수수료: 부동산 복비입니다. 부동산 중개수수료는 현금영수증 등으로 증빙 가능한 금액이어야 합니다.
② 기타 필요경비
- 양도 중개수수료: 집 팔 때 냈던 부동산 수수료입니다.
- 기타: 양도세 낼 때 소요될 법무사 비용을 입력했습니다.
▼ 참고로 제가 작년에 세무사에 맡겨서 양도세 냈을 때 받았던 명세서를 보겠습니다.
③ 비용항목 요약
비용항목이 복잡하게 보이긴 하지만 대략 계산해보는 것이므로 단순하게 아래 내용을 확인 후 입력합니다.
- 부동산 취득 시
구매금액, 취득세, 법무사 비용, 부동산 복비
- 부동산 양도 시
법무사 비용, 부동산 복비
이렇게 들어가 있습니다. 등기권리증 보면 쉽게 입력할 수 있는 부분입니다.
3. 과세대상 양도차익 계산기
홈택스 계산기 아래쪽에 보면 버튼이 2개 있습니다. 1세대 1 주택 고가주택 계산 시 지분율을 입력하게 되어있습니다. 필요한 경우 변경하세요.
4. 장기보유특별공제 계산기
아래 이미지 중 상단의 3가지는 자동으로 입력됩니다.
① 2년 이상 거주하였다면 '예'에 체크
② 거주기간을 선택하시면 됩니다. 저는 예시에서 3년을 거주했다고 했기 때문에 3년 이상 4년 미만으로 선택한 후에 '계산하기'를 눌렀습니다.
③ 결과로 장기보유특별공제율은 28%이며 금액이 계산됩니다.
▼ 다주택자의 경우에도 2년 이상 보유한 경우 내년 5월까지 한시적으로 기본세율을 적용하며 장기보유특별공제도 가능합니다.
오동욱 회계사 “2주택자 10억 아파트 팔면 양도세 중과 유예로 1억6000만 원 감소”
윤석열 정부는 문재인 정부가 다주택자를 겨냥해 강화했던 부동산 세제를 개편하거나 중단하는 정책을 하나씩 발표하고 있다. 그 첫 번째 로 윤석열 정부는 5월 10일부터 1년간 다주…
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5. 전체 결과
세액은 4,716,428원이며 지방소득세 10%가 합해지지 않은 금액입니다. 누진공제액은 알맞게 108만원으로 되어 있습니다.
취득가액에 취득 시 들어간 부동산 수수료 등 비용이 포함되어 있으며 필요경비에 양도 시 사용된 비용이 입력되어 있습니다. 세액은 377만원으로 비용을 입력하지 않았을 때와 약 100만원정도 차이가 납니다.
양도세 기본세율
◎ 현재 아래와 같습니다.
| 구간 | 세율 | 누진공제 |
| 1200만 이하 | 6 % | . |
| 1200~4600만 | 15 % | 108만 |
| 4600~8800만 | 24 % | 522만 |
| 8800~1억 5천만 | 35 % | 1490만 |
| 1억 5천만~3억 | 38 % | 1940만 |
| 3억~5억 | 40 % | 2540만 |
| 5억~10억 | 42 % | 3540만 |
| 10억 초과 | 45 % | 6540만 |
◎ 내년부터는 구간이 변동됩니다.
| 구간 | 세율 | 누진공제 |
| 1400만 이하 | 6 % | . |
| 1400~5000만 | 15 % | 126만 |
| 5000~8800만 | 24 % | 576만 |
| 8800~1억 5천만 | 35 % | 1544만 |
| 1억 5천만~3억 | 38 % | 1994만 |
| 3억~5억 | 40 % | 2594만 |
| 5억~10억 | 42 % | 3594만 |
| 10억 초과 | 45 % | 6594만 |
내년에 양도하면 누진공제액이 달라지므로 양도세가 약간 줄어듭니다.
양도세 신고기간
양도한 월의 말일로부터 2개월 내로 신고해야 하며 비과세인 경우에는 따로 신고할 필요가 없습니다. 만약 예시처럼 7월 2일에 양도한 경우라면 9월 30일까지 신고 및 납부해야 합니다.
기간 내에 예정신고를 하지 않으면 납부해야 하는 세액의 20%인 무신고가산세가 추가되고 1일당 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.
1가구 1 주택자가 12억 이상 고가주택을 매도할 때를 예로 들어 양도세 계산기 사용 방법과 계산 결과를 확인해보았습니다.
다주택자의 경우 주택 수 계산 등 여러 부분이 바뀌었고 최근 종부세 완화로 보유하면서 종부세를 낼지, 양도세 기본세율 적용기간에 팔지 고민이 되는 것이 사실입니다. 잘 따져보고 좋은 결정 하시기 바랍니다!
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