양도세 비과세 조건은 자꾸 추가되고 변경되어 상당히 복잡한데요. 특히 22년 5월 이후 중요하게 변경된 부분이 있습니다.
아래에서 간단하게 내용을 살펴보면서 어떤 경우 비과세 조건에 해당할지 알아보려고 하는데요.
양도세 비과세 조건을 1 주택자, 2 주택자와 다주택자의 경우로 나누어 살펴보겠습니다.
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양도세 비과세 조건
아래 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
① 금액: 12억 이하 (12억을 초과하면 '고가주택'이라고 합니다.)
② 보유기간: 1가구 1주택으로 2년 이상 보유한 경우
- 취득 시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상 요망 (17.8.3 이후 취득한 주택)
현재 조정대상지역이 아니더라도 집 구입 시 '조정대상지역'이었다면 2년 거주요건을 충족해야 비과세가 됩니다. 등기 시 규제지역에서 해제되었다면 실거주 요건을 충족하지 않아도 됩니다.
1 주택자 양도세 비과세 기준
▣ 기본조건
주택 가격 12억 이하로 2년 이상 보유한 경우 (조정대상지역은 2년 이상 거주한 경우) 비과세에 해당됩니다.
▣ 양도세 납부
① 납부기한
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로 신고 및 납부를 해야 합니다. 비과세가 명확한데도 신고해야 되는지 고민하시는 경우가 많은데 신고할 필요 없습니다.
양도세 비과세 조건에 해당되는지 불명확한 경우라면 신고하는 게 좋습니다.
예시) 만약 7월 10일에 양도했다면 2개월 뒤인 9월 말일까지 양도세를 신고, 납부해야 합니다.
② 분할납부
1천만원을 초과하는 경우 세액의 일부를 분할하여 납부할 수 있습니다. 홈택스 양도세 계산기를 이용하여 금액을 확인해보세요.
1가구 2 주택 양도세 비과세 조건
▣ 일시적 2 주택자의 비과세 요건
① 신규주택 취득일
신규 주택 취득일이 기존 주택 구입 후 1년 이상 지나야 합니다. 1년 이내 구입 시 일시적 2주택자에 해당되지 않으나 일정 기간 내에 기존 주택 처분 시 혹은 기존주택을 23년 5월 전에 처분 시 2주택 중과는 하지 않습니다.
② 기존주택 처분일
- 조정대상지역: 22년 5월 10일부터는 일시적 2 주택자(조정대상지역)가 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세 적용됩니다. 기존 2년에서 3년으로 늘어났습니다.
- 비조정대상지역: 3년 안에 양도하는 경우 비과세 가능합니다.
- 예외: 자녀 취학, 근무지 변경 등 부득이한 사유로 다른 시, 군으로 이사 가는 경우 1년 이상 거주한 주택 양도 시 2년이 되지 않았지만 1가구 1 주택 비과세 규정을 적용합니다.
③ 신규주택 전입, 이사
원래는 1년 이내 세대 전원이 전입을 해야 했었는데요. 개정되어 신규주택으로 이사, 전입할 필요 없습니다.
▣ 결혼으로 인한 일시적 2 주택
혼인신고한 날로부터 5년 이내에 양도 시 보유기간 2년 이상, 12억 이하 주택은 비과세 적용됩니다.
▣ 부모님 봉양 위한 합가, 일시적 2 주택
1 주택자가 1 주택자인 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합치는 경우 10년 이내 양도 시 비과세 적용합니다. 마찬가지로 2년 이상 보유 혹은 조정대상지역은 거주요건이 있으며 12억 이하인 경우 해당됩니다.
▣ 1 주택, 1 분양권의 경우
분양권을 기존주택(12억 이하, 2년 이상 보유) 취득 후 1년 이상 지난 뒤 취득하였고, 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분 시 비과세 적용대상입니다. 오피스텔 분양권의 경우 주택 수에 들어가지 않으므로 기존 주택의 보유기간과 가격만 비과세 요건에 해당되면 됩니다.
▣ 다주택자에서 1 주택자가 된 사람들의 경우
- 기존: 2 주택 이상 보유한 세대가 21년 1월 이후 양도했다면 최종 1 주택이 된 날부터 2년 이상 더 보유해야 비과세 적용
- 22년 5월 10일 이후: 위 부분이 삭제되어 실제 보유한 기간을 기준으로 거주요건 및 보유요건을 계산합니다.
예시) A(20년 2월 취득), B 주택(19년 1월 취득)을 보유한 사람이 A주택을 양도한 경우(과세) 나머지 1 주택(B)은 양도일로부터 2년 이상 보유 혹은 거주(조정대상지역)해야 비과세 적용되었지만 22년 5월 이후부터는 A주택 양도일과 무관하게 B주택 취득일로부터 보유기간이 계산되므로 12억 이하, 2년 기간 충족 시 비과세 적용됩니다.
👉 양도소득세 Q&A 확인: https://call.nts.go.kr/call/qna/selectQnaInfo.do?mi=2013
❗ 잠깐! 만약 양도세를 신고하지 않았다면?
납부해야 하는 세액의 20%가 가산세로 붙습니다.
다주택자 양도세 중과 완화
다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 기본세율에 20%(2 주택자), 30%(3 주택 이상)가 추가로 부과되는데요. 비과세는 아니지만 22년 5월부터 완화되는 부분이 있습니다.
▣ 한시적으로 중과 완화
- 22년 5월 10일~24년 5월 9일까지 1년간 한시적으로 중과가 완화됩니다.
- 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다. 다만 중과 자체 폐지를 고려하고 있습니다. 중과 없이 제도 자체가 폐지될 확률이 높습니다.
- 기본세율은 6%~45%이며 3년 이상 보유 시 장기보유 특별공제도 가능합니다. 만약, 장기 보유한 주택이 있다면 이번 기간 동안 매도하는 것도 좋은 방법입니다.
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