전월세 전환율 계산기 쉽게 알려드려요!

전월세 전환율은 전세 계약 갱신 시 보증금 일부를 월세로 변경할 경우 적용하는 비율입니다. 

 

예전에는 부동산에서 정해주는 것을 참고하거나 임의로 임대인이 정하여 임차인과 협의하는 정도였는데요. 법으로 이 부분의 한계를 정해 놓았습니다. 전월세 전환율 계산기를 이용하여 쉽게 계산할 수 있습니다. 

 

 

 

[여기서 알아볼 내용]

 

* 전세 → 월세로 변경할 때
* 월세 → 전세로 변경할 때
* 월세 보증금은 그대로 월세만 올릴 때
* 월세는 그대로 보증금만 올릴 때

→ 어떻게 계산하는지를 알아보고 계산기를 이용하게 쉽게 계산해보겠습니다. 

 

 

1. 전세 → 월세로 변경 시

 

이 경우가 아무래도 가장 많을 텐데요. 2가지 경우를 생각해볼 수 있습니다. 

 

• 반전세로 보증금은 그대로 혹은 아주 약간만 줄이면서 월 임대료를 소액 추가
• 보증금을 대폭 줄이면서 완전 월세 방식으로 전환

 

 

 

예를 들어 계산해보겠습니다. 

 

현재 전세 3억짜리에 살고 있는데 2년 만료 후 갱신할 예정입니다. 

 

 

 

① 전세보증금의 변동 없이 월세만 추가할 경우 

 

 

- 3억에서 5%를 인상하면 3억 1500만 원입니다. 

- 1500만원을 보증금을 인상하지 않고 이것을 월세로 지불하겠습니다.

 

법으로 정해진 전월세 전환율 상한선을 곱하면 1년 임대료가 나오고 12개월로 나누면 월 임대료가 계산됩니다. 

 

1500만 원 × 0.055(전환율) ÷ 12 = 68,750원

 

 

 

 

※ 잠깐! 전월세 전환율?

 

앞서 소개한 것과 같이 전세를 월세로 변경할 때 사용하는 비율입니다. 

 

전월세 전환율 = 2% + 한국은행 기준금리 (혹은 10% 중 낮은 비율을 선택)

 

 

 

▼ 금일 기준 한국 중앙은행 기준금리는 3.5%입니다. 요새 금리가 많이 올랐죠. 따라서 전월세 전환율 상한선은 2%를 더한 5.5%가 됩니다. 

 

 

 

✅ 오늘자 한국은행 기준금리 알아보기 (클릭)

 

 

 

 

 

 

② 보증금을 줄이면서 월세로 변경할 경우 

 

3억 전세금을 보증금 5천으로 변경하는 경우를 예를 들어 알아보겠습니다. 

 

 

• 3억에서 5%를 인상하면 3억 1500만 원입니다.

 

• 변경될 월세 보증금 5천만 원을 제외한 나머지 2억 6500만 원의 5.5%(월세전환율)는 14,575,000원입니다. 

 

•  이것이 1년 임대료이고 12로 나누면 월 임대료는 1,214,583원입니다. 

 

참고로 전세에서 월세로 변경할 때는 일단 임차인의 동의가 반드시 있어야 합니다. 임대인 마음대로 변경할 수는 없습니다. 

 

 

 

 

 

🔻 전월세 계산기를 이용해 쉽게 계산해보겠습니다. 

 

 

✅ 네이버 전월세 전환율 계산기 (클릭)

 

위 페이지로 이동하여 하나씩 입력해보겠습니다. 

 

 

 

1) 전세에서 월세를 선택합니다. 

 

2) 우리는 보증금이 줄었을 때 '월세'가 얼마일지를 계산하기 위한 것이므로 '월세 계산'을 선택합니다. 

 

3) 기존 전세 보증금 3억 원과 변경될 월세 보증금 5천만 원을 입력합니다. 

 

4) 전월세 전환율 5.5%와 임대료 인상률 5%를 입력합니다. (임대료 인상을 하지 않을 경우에는 0%로 입력하면 됩니다.)

 

5) 결과를 확인합니다. 앞서 우리가 계산한 월 임대료 1,214,583원과 동일하게 계산되었습니다. 

 

 

 

 

 

③ 보증금을 줄이면서 월세로 변경할 경우 (단, 월세금액을 먼저 정하는 경우)

 

 

매월 본인이 부담할 수 있는 월세 금액을 먼저 정하고 월세 금액에 맞춰 보증금을 계산해볼 수 있습니다. 

 

 

만약 현재 전세 보증금이 3억이고 향후 월 50만 원씩 월세를 내고 싶은 경우 보증금을 계산해보겠습니다. 

 

 

 

🔻 바로 계산기를 이용해보겠습니다. 

 

 

✅ 네이버 계산기 (클릭)

 

1) 전세 -> 월세를 선택합니다. 

 

2) 우리는 월세를 정해 놓고 '보증금' 금액을 계산하고 싶은 것이기 때문에 '보증금 계산'을 선택합니다.

 

3) 전세금과 월 납부할 월 임대료, 전월세 전환율을 입력하고 임대료 인상률을 입력합니다. 

 

4) 계산 결과 보증금은 약 2억 5백만 원 정도 됩니다. 

 

→3억 전세에서 보증금 2억 5백만 원에 월 임대료 50만 원의 월세로 변경할 수 있습니다. 

 

 

 

 

2. 월세 → 전세로 변경할 경우 계산방법

 

① 시장 전환율 적용

 

월세에서 전세로 변경할 경우에는 전월세 전환율 상한이 적용되지 않습니다. '시장 전환율'을 참고하여 임대인과 임차인이 협의하여 결정됩니다. 

 

 

 

✅ 한국 부동산원 시장 전환율 확인하기 (클릭)

 

 

▽ 부동산 통계정보에서 좌측 전국주택가격 동향조사를 선택합니다. 

 

 

 

▽ 우측 하단에 있는 지역별 전월세 전환율을 선택합니다. 

 

 

 

 

▽ 최근 전월세 전환율을 확인합니다. 

5.8% 정도로 확인됩니다. 예시로 전환율을 5%로 임의로 정한 뒤 계산해보겠습니다. 

 

 

 

▼ 만약 현재 보증금 5천만 원에 월세 72만 원인데 이것을 전세로 변경한다면?

 

(전세보증금 - 월세 보증금 5천만 원) × 0.05 (전환율 5%) ÷ 12 = 한달 월세 금액 72만 원

(72만 *12)/0.05 + 5천만 원 = 2억 2천 280만 원

 

→ 전세금은 2억 2천280만 원이 됩니다. 

 

 

 

 

② 계산기를 이용하여 전세금 계산

 

 

✅ 네이버 계산기 (클릭)

 

위 페이지로 들어가서 월세 -> 전세를 선택합니다. 

 

 

○ 인상이 없을 경우

 

 

▲ 전세 보증금과 월세 금액을 입력하고 협의된 전월세 전환율 5%를 입력합니다. 예상 전세 보증금을 확인합니다. 

 

 

 

 

○ 5% 인상할 경우 

 

▲ 만약 5% 인상하면서 전세로 변경한다면 동일하게 입력하고 임대료 인상률에 5%만 추가로 입력해줍니다.

 

 

→ 아까 계산된 전세 보증금 금액 2억 2천 280만 원에서 5% 인상된 2억 3천394만 원이 됩니다. 5% 인상이 꽤 적지 않은 금액입니다. 

 

 

 

3. 월세 → 월세 계약 갱신하면서 5% 인상할 경우 

 

 

① 보증금은 동일하게 월세금액만 인상하는 경우

 

 

 

✅ 전월세 전환율 계산기 (클릭)

 

네이버 계산기가 아닌 다른 계산기입니다. 위 링크 페이지로 이동합니다. 

 

 

 

▼ 예를 들어 보증금 5천만 원에 월세 72만 원인 경우 5% 인상 시 월 임대료가 얼마로 변경되는지 계산해보겠습니다. 

 

1) 임대보증금을 변경 전후 동일하게 입력합니다.

 

2) 현재 월 임대료를 입력합니다. 

 

3) 인상률 5%, 월차임전환시산정률은 2%고 기준금리는 계산기 화면 하단에 있는 기준금리 3.5%를 적용합니다.

 

4) 계산하기를 누릅니다. 

 

5) 결과를 보면 72만 원이었던 임대료가 767,458원으로 변경되었습니다. 

 

 

 

보통 5% 인상한다고 하면 월세액에서 5%가 오르는 것으로 오해하는 경우가 있는데요. 

 

• 72만 원에서 5%가 오르면 75만 6천 원입니다. 하지만 계산에서 보면 76만 원이 넘죠?

 

• 그건 보증금도 오르기 때문입니다. 보증금을 올려주는 대신 보증금은 그대로 하고 월세가 그만큼 더 오른다고 보시면 됩니다. 

 

 

 

 

② 월 임대료 그대로 보증금을 올려주는 경우

 

 

5% 인상 갱신하면서 월세를 그대로 하고 보증금을 올려주기로 했다면 어떻게 되는지 계산해보겠습니다. 

 

 

✅ 월 임대료 인상 계산기 (클릭)

 

 

 

앞선 예시 그대로 보증금 5천만 원에 월 임대료 72만 원인데 월세는 그대로 72만 원만 내고 싶다면 보증금을 얼마 올려줘야 하는지 계산해보겠습니다. 

 

 

 

▲ 임대보증금과 월 임대료를 입력하고 변경 후 임대료를 동일하게 입력합니다. 5% 인상률과 전월세 전환율을 그대로 입력하고 계산하면 보증금은 3억 2천 3백만 원 정도 됩니다. 

 

 

따라서 차액인 약 2천 3백만 원 정도의 보증금을 올려줘야 합니다. 

 

 

3억에서 5%를 올린다고 생각하면 3억 1500만 원인데요. (보증금 + 월세)의 5%를 인상하면서 월세의 인상분을 보증금이 모두 떠안기 때문에 3억 2천 3백만 원 정도가 되는 것입니다. 

 

 

 

 

4. 전세와 월세 어떤 것이 더 유리할까?

 

 

대출 금리에 따라 달라집니다. 

 

 

예를 전세 보증금 중 많은 부분이 대출이라면 최근 금리가 올라 월세가 더 유리할 수도 있는데요. 대출 금액과 대출 금리에 따라 무엇이 유리할지는 달라집니다. 

 

 

 

🔻 전세 대출 금리 비교 (금융감독원) 🔻

홈|대출|전세자금대출 | 금융상품 통합 비교공시 시스템

 

 

 

 

최근 전세대출 금리를 보니 전보다는 확실히 많이 올랐습니다.

아래 금리를 참고하여 계산해보겠습니다. 

 

 

 

 

현재 3억 전세인데 5% 인상 갱신하기로 했습니다. 현재 3억 중 대출금액은 2억 5천만 원입니다.

 

① 월세: 전월세 전환율 계산기로 계산하니 보증금 5천만 원에 월세 121만 원이 됩니다. 대출은 없습니다.

 

② 전세 유지: 보증금을 올리기로 하면 보증금은 3억 1500만 원이고 전세대출이 2억 6500만 원이 됩니다.

 

 

질문: 1과 2 중 두 가지 중 어느 것이 더 유리할까요?

 

 

 

▽ 아래 계산기에 입력해보겠습니다. ▽

 

✅ 전월세 비교 계산기 핀다 (링크)

 

 

 

 

① 금리 4.8% 인 경우

 

월세의 경우 대출금은 0원이고 월 임대료 121만 원씩 나갑니다. 전세의 경우 대출금은 2억 6500만 원이고 대출금리는 4.8%로 잡았습니다. 

 

 

 

 

대답: 전세가 더 유리합니다.

 

 

▼ 이율이 4.8% 일 때 결과입니다. 차액은 2년 간 360만 원 정도입니다. 월 이자와 월세액이 크게 차이가 나진 않습니다. 

 

 

 

② 금리 5.5%인 경우

 

만약 대출 금리가 조금 높다면 어떻게 될까요?

 

 

 

▼ 5.5% 금리일 경우에는 아래와 같이 월세가 더 유리해집니다. 전세와 크게 비용 차이가 나진 않습니다. 

따라서 본인의 신용도에 따른 금리와 대출 금액을 고려하여 전세로 하는 것이 더 유리한지 월세로 변경하는 것이 더 유리한지 비교해보는 것을 추천합니다. 

 

 

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전월세 전환율 계산기를 이용하여 월세로 변경하는 경우, 전세로 변경하는 경우, 월세에서 월세로 인상하는 경우에 대해서 하나씩 계산해보았습니다. 특히 월세로 변경하는 경우 전월세 전환율 상한선이 정해져 있으므로 꼭 계산하여 법정 상한선을 넘지는 않았는지 확인해 보시기 바랍니다. 

 

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