LTV DSR DTI 계산법 및
DSR 계산기 사용법
LTV, DSR, DTI 계산 방법, 계산기 사용법과 주담대 받을 때 DSR 계산 시 유의할 점은 무엇인지 상세하게 알아보겠습니다.
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LTV 알아보기
LTV는 정말 간단한데요. 주택담보대출 받을 때 주택 가격의 LTV %만큼만 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
LTV뜻, 계산방법
LTV뜻은 주택담보대출비율(Loan To Value ratio)입니다. 예를 들어 LTV가 60%라고 하면 5억 아파트 주담대 받을 때 3억까지 대출받을 수 있다는 의미입니다.
그런데 은행에 가서 3억 대출을 받으려고 하면 방공제라고 하면서 한도를 축소하게 되는데요. 3억이 아니라 2억 5천 이런 식으로 한도가 축소됩니다. (자세한 내용은 아래에서 살펴볼게요.)
최근 생애최초 주택 구매자의 경우 LTV를 80%(최대 6억원)로 완화하였습니다. 그 말은 집 값의 80%까지 대출이 가능하고 한도가 6억원이라는 의미입니다.
그렇지만 LTV가 80%라고 해도 그만큼 받기가 어렵고, 별 의미 없는 이야기라도 했던 건 바로 DSR 때문입니다.
방공제란?
방공제에서 '방'이 말 그대로 우리 집에 있는 방을 의미합니다. 아파트는 방 개수만큼이 아니라 방 한 개를 뺀다고 말하는데 지역마다 그 금액이 달라집니다.
방공제는 한 마디로 은행의 안전장치인데요.
만약 문제가 생겨 은행에서 아파트를 경매에 넘기고 대출금을 회수하려고 하는데, 만약 제가 아파트에 세입자를 두었다면 은행이 집을 경매에 넘겨 모든 금액을 회수할 수 있는 것이 아니라 그 임차인의 최우선변제금액을 먼저 줘야 합니다. 이런 상황에 대비하여 미리 이 금액을 대출한도에서 제하는 것인데요.
[예시]
예를 들어 조정대상지역인 경기도 의왕시의 시세 8억 아파트를 매수한다고 생각해보겠습니다.
1) 9억 이하 조정대상지역의 LTV는 50%로 집 시세의 절반인 4억 대출한도지만, 방공제로 최우선변제금액인 4천 3백만원을 빼고 3억 5천 7백만원으로 대출한도가 줄어듭니다.
2) 여기에 DSR 40%까지 적용하면 본인 소득에 따라 좀 더 한도가 줄어들 수도 있겠죠.
3) 아파트가 아닌 경우에는 방의 개수만큼 대출한도에서 빠지는데, 아파트는 방 1개 값 즉 서울의 경우는 5천만원, 경기도 의왕시라면 4천 3백만원을 빼고 대출한도가 설정됩니다.
▼ 아래는 지역에 따른 우선변제금액입니다.
▼ 23년부터 변경
소액임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 개정될 예정입니다. 우선변제금액이 아래와 같이 상향됩니다. 서울의 경우 5천만원에서 5천 5백만원으로, 만약 경기도 의왕시라면 과밀억제권역이므로 4800만원으로 상향됩니다.
지역에 따른 LTV 차이
23년 1월 5일부터 강남 3구 (강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되었습니다.
1) 투기과열지구
- 무주택자, 1주택자: LTV 50%, 15억 초과 아파트 대출 허용
- 다주택자: 비규제지역 60%, 규제지역 0% → 규제지역 최대 30%로 완화예정(23년 3월)
- 서민/실수요자의 경우 6억 대출한도 폐지, LTV 최대 70%
- 서민/실수요자 조건: △부부합산 연소득 9천만원 이하, △주택가격 9억원 이하, △무주택 세대주
2) 조정대상지역
- 서민/실수요자의 경우 6억 대출 한도 폐지, LTV 최대 70%
- 서민/실수요자 조건: △부부합산 연소득 9천만원 이하, △주택가격 8억원 이하, △무주택 세대주
3) 비규제지역
- LTV 70%, 다주택자 60%
- 전매제한, 재당첨 제한 없음
※ 분양 규제도 폐지
당첨자의 실거주, 기존 주택 처분 의무 폐지하고 수도권 전매제한 기간을 3년(비수도권은 광역시 6개월 외 전매제한 없음)으로 완화합니다. 또한 12억 초과 아파트 중도금 대출 규제도 사라집니다.
- 수도권 전매제한 완화: 23.3월
- 중도금대출 규제 폐지: 23년 1분기
- 기존주택 처분 의무 폐지: 23년 상반기
- 무순위 청약 제한 폐지: 23.2월
- 규제지역 내 9억원 초과 주택 전입의무 폐지
DSR에 대하여 알아보자
DSR뜻, 계산법은?
Debt Service Ratio 총부채 원리금 상환비율입니다. 이 말 자체를 굳이 이해하실 필요는 없습니다.
한 마디로 대출상환능력을 알아보기 위한 지표라고 생각하면 됩니다. 돈 빌릴 때 1년간 지금 대출받는 돈과 함께 본인의 대출 전체의 원금과 이자를 갚을 능력이 있는가를 보는 것입니다.
개인이 1년 동안 갚아야 하는 전체 대출 원리금을 연소득으로 나눈 것이 DSR입니다. 거의 모든 부채의 원금과 이자가 포함되는데요.
예를 들어 연소득이 5천만원이고 1년 동안 대출 상환해야 하는 대출의 원금과 이자 총합계가 2천 5백만원이라고 하면 DSR은 50%가 됩니다.
| DSR 50% = 2천 5백만원(1년 원리금 총합) ÷ 5천만원(연소득) |
DSR 3단계 규제 시행
현재는 DSR 규제 단계 중 3단계가 시행되었습니다. 가계부채의 증가를 막기 위한 목적인데요.
| 1억 초과 신규 대출 시 DSR을 확인, 40%로 제한 |
현재 DSR을 계산했을 때 40%를 넘으면 신규 대출이 불가능합니다. 즉 1년 동안 지불할 전체 원리금이 내 연 소득의 40%를 넘으면 안 됩니다. 기존 대출의 연장은 괜찮습니다.
▼ 1년 단위로 연장하는 마이너스 통장의 경우 원금은 실제 사용한 금액이 아닌 통장 한도 금액을 5년 분할 상환한다고 가정했을 때의 금액입니다.
: 만약 마이너스 통장의 한도가 5천만원이고 실제 8백만원을 사용한 경우 DSR에 포함되는 원금은 5천만원 ÷ 5인 1천만원이고 포함되는 이자금액은 8백만원에 대한 연이자입니다.
※ 마이너스 통장 기한 만료로 연장 시에도 DSR 제한을 받을까?
마이너스 통장 연장 시 DSR에 걸릴까 걱정하는 경우가 있는데요. 신규가 아니라 기존 대출의 연장이기 때문에 DSR 적용을 받지 않습니다.
9억 이하 주택 구매 시 DSR 미적용?
특례보금자리론이 신설되면서 9억 이하 주택 구매 시 DSR 미적용하는 것이 아니냐는 이야기가 나오고 있습니다. 23년에는 한시적으로 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 합쳐서 특례보금자리론으로 운영됩니다.
소득제한 없이 시세 9억이하 주택을 구입하는 무주택자는 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다. 금리는 연 4~5%대로 예상되고 있습니다.
기본적으로 보금자리론은 LTV, DTI만 적용되고 DSR 적용이 되지 않기 때문에 기존의 보금자리론처럼 50년 만기가 가능하고 DSR 적용에서 제외된다면 무주택자들이 주택 구매 시 대출이 좀 더 원활할 것으로 보고 있습니다.
DSR 계산기 사용법
DSR 계산기를 이용하여 예시를 계산해보겠습니다.
▼ 만약 연소득 5천만원인 사람이 5억짜리 집을 구매하기 위해 4% 금리로 2.5억 대출을 30년 원금균등상환으로 받으려 한다면 DSR은 어떻게 될까요?
1) 연소득을 입력합니다.
2) 대출 종류를 입력합니다. 주택담보대출이므로 '주담대', 원금균등상환을 선택했습니다.
3) 대출금을 입력합니다. 총액과 잔액을 입력합니다. 이제 받을 예정인 대출금에 대해 계산하는 것이므로 잔액과 총액이 동일하고 만약 이미 실행 중인 대출이라면 잔액을 확인하여 입력해줍니다.
4) 대출기간을 입력합니다. 총 기간과 잔여기간을 입력합니다.
5) 금리를 입력합니다.
6) 다른 대출을 추가하려면 + 버튼을 누르고 추가 입력합니다.
7) 'DSR 계산'을 눌러 계산 결과를 확인합니다.
DSR 계산기 계산결과 비교하기
1) 원금균등상환, 실제 첫해 납부 이자 기준: DSR 36.36%
연간 원금상환액은 833만원, 연이자 상환액은 984만원이고 1년간 총 원리금 상환액은 1818만원으로
DSR은 36.36%가 됩니다. 이자는 원금균등상환이기 때문에 첫 해의 이자가 높은 편입니다.
2) 원금균등상환, 평균이자기준: DSR 26.69%
원금균등상환의 경우 첫 해 이자로 계산하기도 하고 30년 이자의 평균을 내어 계산하기도 한다고 하니 상황에 맞게 계산하면 되는데요. 평균 이자로 계산할 경우에는 연소득 위에 있는 '초년도 이자 기준' 체크를 해제하면 됩니다.
계산해보면 30년간의 총 이자인 1.5억을 30년으로 나눈 500만원 정도가 연 이자로 계산되어 DSR이 확 낮아집니다.
3) 원리금균등상환
원리금 균등상환의 경우 두 가지 경우 모두 DSR은 28.64%입니다. 원금균등상환은 매달 이자금액이 달라지지만 원리금 균등상환은 매달 상환하는 전체 금액은 동일합니다.
- 30년 평균 원금과 이자로 계산
- 실제 첫 해의 원금과 이자로 계산
※ 주택담보대출 이자 계산기
30년간 전체 이자 금액, 매달 납부해야 하는 금액은 계산기로 쉽게 계산할 수 있습니다.
▲ 대출금액, 대출기간, 금리, 상환방법을 선택하여 계산할 수 있습니다.
※ 어떤 대출 상환방식을 선택하는 것이 좋을까?
같은 상황에서 원금균등상환은 30년간 총 이자가 1억 5천이고 원리금균등상환은 1억 8천 정도 됩니다.
1회 차 금액을 보면 원금균등상환이 원리금균등상환에 비해 30만원 정도 높습니다. 초반 상환금액이 높긴 하지만 점차 줄어드는 재미가 있어서 좋고, 전체 이자 금액 차이가 나므로 원금균등상환을 추천합니다.
▽ 매달 상환하는 금액은 월별 더보기>를 눌러 확인할 수 있습니다.
카카오페이 DSR 계산기
카카오페이는 동의하면 본인의 대출을 조회하여 자동으로 DSR을 계산해줍니다.
1) 카카오페이 앱을 열어서 하단에 '전체'를 선택합니다.
▼ 카카오페이 앱 다운로드
| 👉 구글 플레이 다운로드 |
| 👉애플 앱스토어 다운로드 |
2) 스크롤을 내려 'DSR 계산기'를 선택한 후, 'DSR 계산하기'를 선택합니다. 정보제공에 동의하면 내 대출을 자동으로 조회합니다.
3) 현재 내 대출 현황을 확인한 후 △현재 DSR이 궁금하면 '다음'을 눌러 진행하고, △주담대 대출을 신규로 신청했을 때 DSR이 궁금하다면 '추가'를 눌러 대출을 추가해줍니다.
4) 대출 종류 중 '주택담보 및 잔금 대출'을 선택하고 금리와 상환방식, 금액을 차례로 입력해줍니다.
5) 연 소득을 입력한 후 계산 결과를 확인합니다.
6) 계산 결과 DSR이 몇 % 인지 대출이 추가로 얼마나 가능한지 알려줍니다.
- 현재 DSR 보기: 위 4) 번에서처럼 주담대를 별도로 입력하지 않고 입력한 연소득에 따라 계산된 결과를 보니 2억 5천만원 가량 대출이 가능하다고 알려줍니다.
- 주담대 예상 DSR 보기: 원하는 금리, 기간, 금액이 별도로 있는 경우에는 위 4) 번처럼 임의로 대출을 입력하여 DSR을 계산하는 것이 좋습니다.
연봉별 DSR 40%에 따른 월 상환액은?
| 연소득 | 연 원리금 (연소득의 40%) | 매월 상환금액 |
| 2천 | 8백만원 | 67만원 |
| 3천 | 1천2백만원 | 100만원 |
| 4천 | 1천6백만원 | 133만원 |
| 5천 | 2천만원 | 167만원 |
| 6천 | 2천4백만원 | 200만원 |
| 7천 | 2천8백만원 | 233만원 |
| 8천 | 3천2백만원 | 267만원 |
| 1억 | 4천만원 | 333만원 |
DSR 40%는 연소득 6천 인 사람이 매월 200만원까지, 연봉 1억 인 사람은 매월 333만원까지 상환할 능력이 있다고 보는 것입니다.
대출 종류에 따른 DSR 원금 계산 방법
1) 주담대는 약정한 대출기한으로 나누어 원금을 계산합니다. 최장 만기는 40년입니다.
2) 마이너스통장이나 만기일시상환 방식의 신용대출은 5년 상환으로 계산합니다. 마이너스 통장의 경우 실제 대출금액이 아니라 한도금액을 기준으로 계산합니다.
3) 신용대출 중 5년 이상 분할 상환하는 경우 실제 상환 금액으로 계산하며 최대 10년입니다.
4) 전세자금 대출의 경우 포함되지 않으며 전세보증금 담보대출은 4년 분할, 비주택 담보대출은 8년 분할로 계산합니다.
DSR 계산에 포함되지 않는 부채
주택담보대출과 함께 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출이 포함되는데요. 대표적으로 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약대출은 상환재원 인정되어 포함되지 않습니다.
- 생계와 관련된 서민금융상품, 주택연금, 단기 카드대출, 3백만원 이하 소액신용대출
- 정부의 정책자금: 정부, 공공기관 협약 대출, 자연재해에 대한 지원 및 긴급 대출 등
- 긴급 생계자금으로 여신심사위원회 승인을 받은 1.5억원 한도의 주담대
DSR 부부합산
부부의 연소득을 합산하여 대출 한도를 높일 수 있습니다. DSR 40% 한도로 대출 한도를 계산할 때 부부가 맞벌이라면 부부의 소득을 합산하여 한도를 높일 수 있습니다.
[예시]
내 연소득 5천만원으로 대출을 받을 경우 월 상환액 기준 166만원까지 대출이 가능하지만 배우자 연소득이 5천만원이라면 부부합산을 통해 월 상환금액 기준으로 333만원까지 대출이 가능해지는 것입니다.
- 단, 상대 배우자가 주담대를 보유하고 있지 않을 경우 소득 합산이 가능하며 부채도 합산하여 계산됩니다. 만약 배우자가 신용대출이 많다면 오히려 부부합산이 더 불리할 수도 있으므로 비교해본 후 결정해야 합니다.
- 소득의 종류는 증빙이 가능한 증빙소득(일반적으로 근로소득, 사업소득)과 인정소득, 신고소득이 있으며 증빙소득, 신고소득만 부부합산이 가능합니다.
[부부합산이 가능한 소득]
증빙소득과 신고소득은 합산이 되지만 인정소득은 부부합산이 불가능합니다.
- 증빙소득+ 증빙소득= 그대로 인정
- 증빙소득+ 신고소득= 최대 5천
- 신고소득+ 신고소득= 최대 5천, 각 2가지 이상 소득자료 제출이 가능한 경우 최대 7천만원
- 증빙소득 or 인정소득 + 인정소득= 불가능
[부부 공동명의 시 무조건 합산?]
아파트 공동명의 시 무조건 DSR 부부 합산해야 하는 것은 아니고 한 명이 차주가 되고 한 명은 공동소유자로 담보제공만 해도 됩니다.
소득 종류별 증빙자료, 연소득 계산 방법
1) 증빙소득 확인자료 및 산정 방법
근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타 소득 등이 해당됩니다.
근로소득자의 경우 증빙소득이며 개인사업자의 경우 개업한 지 얼마 되지 않아 증빙이 어려운 경우 신고소득을 활용합니다. 참고로 DSR 계산 시 사용하는 소득은 세후가 아니라 세전 소득입니다.
[증빙소득 확인자료]
- 근로소득: 소득금액증명원, 원천징수영수증, 급여명세표
- 사업소득: 소득금액증명원, 종소세 과세표준확정신고 및 납부계산서
- 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자 사업소득 원천징수영수증
- 연금소득: 지급기관 증명서
- 기타소득: 소득금액증명원
[증빙소득 계산 방법]
- 2년간의 증빙소득을 확인하여 연소득을 정합니다.
- 2년간 소득 차이가 20% 이상 차이가 나는 경우에는 평균으로 반영하며 근로소득같이 상시로 동일한 소득이라고 판단되면 최근 소득 기준으로 계산합니다.
- 1년 미만 소득은 1년 소득으로 환산 후 10%를 차감합니다. 단, 1년 미만 소득이라고 해도 상시 소득이거나 휴직으로 인한 경우에는 차감하지 않습니다.
- 휴직 후 복직한 지 얼마 되지 않은 경우 휴직 직전 연도 소득자료 이용 가능합니다.
2) 인정소득
국민연금, 건강보험료를 활용하여 추정한 소득입니다. 추정된 소득에서 5%를 차감하여 산정하며 한도는 5천만원입니다. 차주가 인정소득만 있거나, 무소득인 경우 배우자와 부부합산이 불가능합니다.
[확인자료]
- 국민연금납부증명원 (https://www.nps.or.kr/) 또는 최근 3개월 납부영수증
- 건강/장기요양보험료 납부확인서, 건강보험자격득실 확인서(https://www.nhis.or.kr/)
[환산금액]
건강보험료 월평균 16만원 납부 시 환산 소득 5천만원입니다.
3) 신고소득
신고소득이란 이자나 배당금, 매출, 임대료, 신용카드 사용액을 바탕으로 추정한 소득입니다. 임대료 입금통장, 금융소득 입금통장, 매출액 확인서류 등 각 소득자료 제출이 필요합니다.
[부부합산 예시]
- 만약 부부 모두 신고소득인데 2가지 이상 소득자료를 제출하여 남편은 임대료 4천, 배당금 4천이고, 부인은 임대료 4천, 이자소득 3천이라면 둘 중 낮은 소득액 기준으로 남편 4천, 부인 3천을 합하여 7천만원이 신고소득으로 인정됩니다.
- 남편은 임대료 3천, 부인은 임대료 4천을 소득자료로 제출한다면 남편 3천, 부인 4천을 합하여 7천이지만 소득자료가 2개 이상이 아니기 때문에 최대 5천만원까지 인정되어 부부합산 신고소득은 5천만원이 됩니다.
[신용, 체크카드 사용액으로 신고소득을 추정 방법]
1년간 체크 + 신용카드 사용액으로 소득을 산정합니다. 1년 사용액이 2600만원이상이면 최대 5천만원 소득으로 계산됩니다.
[카드 사용액 확인방법]
- 홈택스 연말정산용 확인서로 확인할 수 있습니다.
홈택스(https://www.hometax.go.kr/) 로그인 후 마이홈택스> 연말정산/지급명세서> 연말정산 소득 세액공제 자료 조회> 신용카드, 직불카드 선택> PDF 다운로드
[매출액으로 신고소득 계산 방법]
아직 증빙자료가 나오지 않은 상태에서 매출액을 가지고 소득을 산정할 수 있는데요. 작년 1년 매출이 1억이라고 해도 1억이 소득이 아니라 계산이 필요합니다.
| 매출액 × (1-(단순경비율/100)) × 90% |
만약 단순경비율이 70%라면 매출액의 30%가 소득이고 추정된 소득의 10%를 차감하므로 이 중 90%가 신고소득으로 인정된다는 의미입니다.
예를 들어 1억이라면 3천만원이 추정된 소득이고 여기서 10프로를 차감하여 2천 7백만원이 신고소득이 됩니다.
▼ 22년도 발행 업종별 경비율 ▼
4) 증빙소득 대신 인정/신고소득을 이용할 수 있는 경우
내 맘대로 인정소득, 신고소득으로 증빙소득을 대체할 수 있는 것이 아니라 아래 항목에 해당되는 경우 대체가 가능합니다.
- 증빙된 연소득 2400만원 이하
- 납세신고 사실이 없는 경우
- 연소득이 없는 직장가입자의 피부양자
- 퇴직자의 경우
- 아직 입증 서류가 없는 전년, 금년 사업 개시한 사업자
금융권별 DSR 기준
시중 은행의 DSR 기준은 40%, 제2금융권의 DSR 기준은 50%입니다. 이 차이 때문에 추가 대출이 필요한 경우 제2금융권인 저축은행 등을 이용하는 경우도 있다고 하네요.
청년 미래소득 장래 소득 반영 계산
DSR 제한 때문에 소득이 적은 청년층이 대출을 받아 집을 구매하기 상당히 어려운데요. 이 경우 미래소득증가분을 반영하여 소득을 높게 잡습니다.
[대상]
만기 10년 이상 주택구입 목적으로 주담대 받으려는 청년 무주택 근로자가 대상으로 프리랜서, 자영업자는 제외됩니다.
[계산방법]
| 장래소득= 현재소득 × (1+(소득증가율/100)) |
연소득 3천만원인 만 24세 근로자는 3천만원 × (1+0.516) = 4548만원으로 환산하여 소득을 산정합니다. 연령이 낮고 만기가 길수록 장래소득증가율이 높아지게 되는데요.
[연령별 소득 증가율]
만기 30년 기준으로 20~24세 51.6%, 25~29세 31.4%, 30~34세 13.1% (만기 20년~30년인 경우 17.7%)입니다.
신 DTI 계산 방법은?
DTI뜻은 Debt To Income으로 총부채 상환비율입니다. DSR보다는 약간 완화된 개념입니다. 완화된 개념으로 보는 이유는 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 합산하지만 DTI는 주담대를 제외한 나머지 대출의 이자만 합산하기 때문입니다.
▼ DTI DSR 차이
| DSR = 주담대 원리금 + 기타대출 원리금 / 연간소득 |
| 신DTI= 주담대 원리금 + 기타대출 이자 / 연간 소득 |
신 DTI 계산기
1) 신DTI 계산기로 들어가서 연소득, 대출금, 대출기간, 금리 등을 입력합니다.
▼ 예시로 주담대 1건과 신용대출을 입력해보았습니다.
2) 결과를 보면 주담대의 경우 원금과 이자가 반영(1)되어 있고 신용대출의 경우 원금 반영 없이 이자만 포함되어 있음(2)을 확인할 수 있습니다.
LTV, DSR, DTI 계산법과 계산기 사용 방법, 세부 사항 등을 상세히 알아봤습니다. 최대한 자세히 필요한 정보를 모아 전달하려고 노력하였으니 꼭 참고가 되시길 바랍니다!
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